La tutela verso i terzi impone una nuova trascrizione se la stipula del contratto è prorogata oltre tre anni.
Con Sentenza n. 7634, del 22 marzo 2025, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, ha chiarito che, qualora il termine di stipula del contratto definitivo previsto dal preliminare di compravendita sia più lungo di tre anni, oppure in caso di proroga su comune accordo delle parti che ecceda detto termine, il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto, e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione, con salvezza dei diritti dei terzi che abbiano trascritto un titolo sull’immobile anteriormente ad essa.
Se le parti hanno previsto una data per la stipula del contratto definitivo, infatti, esso dev’essere trascritto entro un anno da tale data, sotto pena di inefficacia della trascrizione del preliminare.
Contratto preliminare di locazione commerciale
Secondo l’art. 1571 c.c. la locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario o conduttore) una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (canone).
Se il contratto di locazione ha ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, viene comunemente definito “contratto di locazione commerciale” ed è disciplinato nel Capo II della L. n. 392/78, che ne regola, in particolare, la durata, la rinnovazione, il rilascio dell’immobile, l’aggiornamento del canone, l’indennità per perdita di avviamento, la sub locazione, la successione nel contratto, il diritto di prelazione e il diritto di riscatto.
Sono, inoltre, applicabili alla locazione commerciale gli artt. 7–11 della stessa L. n. 392/78 in tema di clausola di scioglimento in caso di alienazione, spese di registrazione, oneri accessori, assemblea dei condomini e deposito cauzionale.
La legislazione in tema di locazione commerciale è molto scarna ed è stata integrata da copiosa giurisprudenza di cui, nei limiti della presente opera, si riportano le massime rilevanti.
Finanziamento S.r.l. da parte dei soci
La prassi del finanziamento dei soci a favore della propria società è assai diffusa in Italia, rappresentando una forma di sostegno finanziario alternativa all'aumento di capitale o al ricorso a prestiti bancari.
La raccolta del risparmio tra il pubblico, che è vietata ai soggetti diversi dalle banche e dagli altri intermediari finanziari autorizzati ed è sanzionata anche penalmente, trova eccezione per i finanziamenti dei soci alla propria società.
Pacchetto modelli di ricorso contro accertamento per 'operazioni inesistenti'
Secondo il più recente filone giurisprudenziale (Cass. 4.12.2023, n. 35091) la regolarità delle registrazioni contabili e le evidenze documentate dei pagamenti, non sono considerati elementi sufficienti per dimostrare la legittima detrazione dell’IVA o la deduzione di un costo, se l’operazione è qualificata dall’Ufficio come oggettivamente inesistente.
Per i contribuenti raggiunti da atti impositivi aventi per oggetto contestazioni riguardanti l’utilizzazione di fatture per acquisto di beni o prestazioni di servizi riferite asseritamente ad operazioni fittizie, si pone quindi il problema di confutare le presunzioni dell’Amministrazione finanziaria provando in giudizio l’infondatezza dell’atto opposto e dimostrare l’effettività della compravendita, o del servizio eseguito, anche attraverso la produzione di documentazione idonea a provare l’effettiva realizzazione dell’operazione.
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